业主与物业那些相爱想杀的事 究竟谁之过?

马鞍山房房网消息  说起业主与物业的关系,用相爱相杀来形容最合适不过了!物业服务的好坏直接影响着业主今后的居住体验和生活环境。所以物业也日渐成为购房者选择楼盘的重要判断标准之一。在安徽省新物业法拟颁布之前,小编走访多个物业相关部门,带大家好好了解本地物业现状。

开发商直属物业公司真的比较好吗?

根据物业法规定,楼盘在拿到预售许可证之前必须公开招标确定项目前期物业服务企业。当然开发商的直属物业公司也会参与招标,因为了解企业需求,所以他们更会有针对性的拿出相应的加分项服务来增加自己的中标筹码。

据小编了解,目前我市多个品牌房企启用的都是开发商直属的物业公司,例如恒大、伟星、万达、绿地等。

QQ图片20160622224747.jpg

恒大御景湾小区景观

开发商直属的物业公司可以实现前期与后期的无缝对接,提升业主的满意度,遇到事情在沟通上更为顺畅,开发商也更愿意资金投入,这样物业才有盘活资金用于聘请管理人员和小区规划,从而提高服务质量。而外聘型的物业公司要考虑到前期物业公司与后期物业公司的对接,容易出现扯皮或者烂摊子的情况。

车位凭什么只售不租 车位费究竟进了谁的口袋?

车位可谓是当今业主和物业争论的重要导火索,不少楼盘车位只售不租的情况另业主懊恼不已。车位本身是为了满足业主的需要设立的,开发商有权在规划区设立停车位并进行出售,在有富余的情况下也可以通过租赁的形式出租给业主。

根据物业法规定“谁建设,谁收益”的原则,出售车位的費用归开发商所有。若在公共用地上的停车位应属于全体业主共有,开发商无权自行出售或租赁

在租车位费用上,我市住宅小区停车位租金最高为220元,业主所缴车位费包含180元的开发商场地费和40元的物业公司管理费。

QQ截图20160621225534.jpg

小区内广告收益归谁了?又用在哪里了?

小区内不乏看到一些广告出现在电梯或者灯箱上。业主不免要问,这些收益都归谁了?根据物业法规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,业主委员会和物业公司进行协商分配。相关部门建议,小区公共区域经营收益的30%可用于贴吧物业管理费用,剩余70%用于公共设施专维修基金,具体情况各小区自行协商。

20160602032126115.jpg

小编走访物业了解到,目前马鞍山大多数的物业都是开发商贴钱才能勉强经营,像之前城南某楼盘闹出的撤换物业公司风波就是因为经济出现了问题。物业的主要收益来自于租售车位的管理费,被售车位的钱是归开发商所有的,所以在车位只售不租的矛盾中,物业也是夹在中间,有苦说不出,钱并没有到自己腰包反而被业主各种误会。

物业作为夹心层 遇事无奈并无强制执行权

实际的生活中,业主遇事都会找物业,楼下小饭馆油烟太重要投诉,隔壁麻将馆噪音太大要投诉,反正只要是小区里任何自己不满意的地方都找物业……而现实情况是,物业管理公司对于此类事情只有劝阻和警告的权利,并没有最终的强制性执行权,这时候业主就又会觉得物业无能,不能解决问题。最常见的就是房屋质量问题,业主找物业,物业也只是负责反映情况给开发商,做一个桥梁的作用,实质的问题解决还是看开发商。物业作为开发商和业主间的夹心层,物业公司更多的承担的是监督和管理的职责而不是执行

组建业主委员会很重要

其实,很多物业纠纷方面的问题,业主都是可以通过业主委员会得到有效的解决。根据物业法的规定:在小区入住率大50%以上,或者首批物业费交付满两年,并且入住率超过30%时就应召开首次业主大会会议。业主大会选举产生的业主委员会可代表全体业主与物业或者开发商协商一切事宜。通过业主大会的投票可以决定维修基金的使用,停车费用的核定甚至是更换物业公司所以善用有效的组织才能使事情得到事半功倍的解决。

同时我们也要明确一点,物业与业主应该共同改进,这样才能提高物业的管理水平,改善我们的居住环境。要求物业人员提供相应的服务时应该要主动履行自己的业主义务,按时缴纳物业费,拒缴物业费可是违法的行为哦。

业主高关注度事件:电梯

小区的电梯是个关乎所有住户的安全设备。近日来的电梯事件都让住户们提心掉胆。那么如果电梯损坏了物业管不管呢?规定是这样的,在电梯的保修期内坏了的,是由电梯维护保养单位来维修的。这时你就要回忆下,当初你看房时置业顾问向你介绍到的,我们的电梯是某某牌的。大品牌信得过。但是过了保修期的就需要物业来修。不管怎么说如果电梯出现了安全隐患,第一时间需要反馈的对象还是物业。物业也有义务做定期的检修工作。

《住宅专项维修资金管理办法》明确写到,业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有,用于住宅共用部分,共用设施保修期满后的维修改造。有的小区有些年头了,就需要业主委员会等组织站出来,说说对电梯进行检修的事了。

找物业最多的事情:灯坏啦

感觉小区里最容易坏的就是灯了,无论是路灯还是走道灯,属于公共区域的,都是要反应给物业并且物业有责任及时的维修更换。另外,常规的物业服务内容是保持小区的整洁,绿化的规划。

误会物业最多的事情:房屋漏水不找你找谁

虽说物业不是管家,但是当我们的房子出现问题的时候,第一时间还是会找到物业。例如最简单的房屋漏水。其实房屋是有保修期,而对保修期内房子负责的是开发商而非物业公司,但我们常常因为物业离得近或者联系不到开发商,只能纠缠着物业。

 81c210a53217469d9bdb3b69bf6fc6b5.jpg

还有一些业主停水停电也要跑到物业反映一番,可是你有想过也许这只是因为你的水电费没有按时交嘛,这等家事还是不要宣告到物业了吧。当然如果是高层住户因为二次供水压力不足导致的生活用水不便,物业还是需要给你解决的。

物业若是开发商自己家的,沟通起来也到方便,但大多数的小区物业是外包的,这种情况如果物业沟通不到位,就会给业主一种物业很差劲的体验,殊不知物业也很无辜啊。但是说到底,物业做为沟通的桥梁,有问题还是要拿出最佳的服务态度。这也是口碑的来源。

W020101011113007718080.jpg

 科普:新建商品住房保修期规定:商品房签约交付使用那日起,即开始计算保修期。

 (1)住宅的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

 (2)屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏,保修5年;

 (3)门窗安装密闭,不出现翘裂,保修2年;

 (4)墙面、顶棚抹灰层不脱落,保修2年;

 (5)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,保修2年。

这些事不只是物业的事

情况1:我家被盗了,物业保安你在干嘛?

保安是物业的一个重要部门,需要严格把控这小区的进出人员,并安排巡逻的保安,时刻保护着业主的人身财产安全。但是说到底他们不是你的私人保镖。如果不幸的你家被盗了,也不能全指责物业,这涉及到责任划分。如果保安做到了日常的进出登记,监控中也有保安在巡逻,他们做到了常规的安保活动,则责任方不在物业。相反如果保安压根没有做到这些则就要负相应的责任。同时,物业有义务配合调查,例如提供监控视频和人员登记等材料。 

情况2:我的车被刮了,物业人员你又在干嘛?

现在的小区路上车比人都多,然后就会出现一些关于车的纠纷。好好的车停在那被刮花了我要找谁呢?这也是要分情况的,如果物业项目中包括了保管义务的话物业就要对你的维修费按比列赔偿。(但据小编了解,小马还没有这么高档的物业服务项目呢)一般车位内的物业管理仅仅包括卫生打扫与照明。如果你的车停在非停车场区域,小编只能呵呵了,谁还没遇到几个女司机呢。

间接管理才能体现物业品质

以上多种情况并非都是物业的责任,但作为小区的管理部门,业主反映的任何情况物业都需要出面直接或间接的协调。往往业主需要的是一个态度而非一个答案。一个高品质的人性化物业不是事事都负责,而是事事都协调。态度第一服务先行。

与物业对话:业主委员会

对于实在不满意的物业,业主委员会就要站出来了。每个小区都应该成立业主委员会代表广大业主行使自己的权利。对物业的工作做出监督、建议甚至批评。严重情况下可投票换掉物业公司。

物业费都干嘛去了呢

说了这么多,网友开始要问了,那物业费到底做什么了呢,我交了钱而你什么都要视情况才负责,难道你都白拿钱嘛?

当然不是。物业费的两个基本用途:一是物业人员工资、福利的支付;二是小区内公共设施的维护费用。友情提醒:拒交物业费是不对的,作为有素质的21世纪公民,我们要为小区的和谐贡献自己的微薄财力。

活动中心
大咖论道
【大咖论道】恒泰安粮谈金三银四楼市
【大咖论道】三月女人节Queen's专场
访谈:深业再写山丘传奇打造一代风华
业主说
关于我们 | 联系我们 | 合作伙伴 | 精英团队 | 办公环境 | 加入我们
免费咨询电话:400-890-5080 | 意见建议:0555-2350011 | 电子邮箱:service@masff.com
@2007-2018 马鞍山房房网 安徽小马创意科技股份有限公司
增值电信业务经营许可证:皖B-20090036 备案证号:皖ICP备 08004988号
本站常年法律顾问:安徽鉴知律师事务所 许律师

皖公网安备 34050402000023号