二手房指导价、大力整治中介、严控房贷...楼市新风向来了?
2021-08-17 17:09:17 分类: 原创资讯 来源: 马鞍山房房网 592 阅读

马鞍山房房网独家


“三胎政策”的推出,表明了国家对提高生育率的态度,其中一直制约生育率的主要原因就是教育房子,前不久国家才对校外培训机构重拳出击,接下来就是楼市了。



仅仅在七月,从中央到地方,旨在进一步促进房地产市场平稳健康发展的政策和要求就有不少。包括,中央政治局会议再提房住不炒、约谈部分城市负责人、武汉购房领房票、部分城市实行二手房指导价、对违规银行罚款、提出三年内好转楼市秩序等等。



八部门重锤楼市乱象!调控不力将问责!


7月23日,住建部联合了国家发展和改革委员会、公安部、自然资源部、国家税务总局、国家市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会、国家互联网信息办公室等8部门开会。


通知明确要因城施策重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。


并表示:要力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转



这次整治力度之大,决心之强是从未有过的!住建部司长发话:对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责



紧接着,国家层面再次重申:持续规范房地产市场秩序,坚决查处市场乱象。



高层们集体剑指房地产,而且对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务这些与房地产密切相关的领域和次级产业都给出了明晰的目标。


由此可见,一大波调控政策正在路上,国家从上到下一起发力,坚定「房住不炒」!



严控源头:银行贷款收紧,房企三道红线


很多人以为房地产的源头是房企,但没有银行,房企并不能兴起风浪。房企拿地要找银行,项目建设要找银行,买房贷款要找银行,银行这个水龙头不拧紧,楼市调控就是空谈。


为此,国家对银行设下“两道红线”,并与“房企三道红线”配套而出,而且文件是在2020年12月的最后一天,2021年1月1日就实行,不留一次缓冲的时间



这里简单说下银行两道红线是:


第一道红线:是「房地产贷款占比」(银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例)


第二道红线:「个人住房贷款占比」(个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例)


银根紧缩,主要有以下几个方面原因:

①不良资产风险增加;

②三道红线影响,第一步卡住开发商喉咙;

③两道红线影响,卡住银行放贷闸口;

④大部分的银行都小幅上调了利率。



房企的三条红线是:


第一道红线剔除预收款后的资产负债率大于70%

(总负债-预收款)/(总资产-预收款)


第二道红线净负债率大于100%

(有息负债-现金)/ 合并权益


第三道红线现金短债比小于1

货币资金/短期及到期有息债务



房企“三道红线”的政策逻辑:

①减少房企的有息负债规模,避免坏账发生。

②增加房企融资难度,防止房企激进扩张拿地。

③迫使房企加快资金回笼,以价换量,降低房地产的投资属性,回归住宅属性。



除了三道红线政策外,房地产贷款集中管理制度、22城土地集中拍卖制度、土地出让金归税务局征收到今天的拿地销售比不能超过40%……


  • 三道红线使得大部分房企不能顺利融资;

  • 土地集中拍卖制度后,各地强调限价,竞品质,导致房企的利润空间被压缩的越来越小;

  • 房地产贷款集中管理制度后,房贷难批,开发商回款慢;

  • 土地出让金归税务局征收后,房企也没法赖账,需要真金白银去拍地;

  • 拿地销售比不能超过40%直接定格了房企的规模...


后面不知道还有什么。



规范交易:二手房指导价,打击黑中介


除了有针对房企、银行的宏观方面的政策,房价飞涨的背后,与部分投机者的“炒房”行为密切相关


不限制投机行为,房地产市场的健康发展无从谈起。



房贷利率上调,贷款收紧放缓

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在央行针对房地产市场贷款方面的严格要求下,多地银行对于房贷的审批更加严格!诸如借贷凑首付等乱相已经受到限制,而杭州、广州、南京、武汉、郑州等多个城市的银行因为额度原因,出现了二手房暂停放贷的现象。



小当家近期摸底了马鞍山部分热门银行最新执行的房贷利率后发现,虽然贷款利率保持稳定,但放贷速度明显放缓,对个人资质的审核也更严格。



多城宣布对二手房进行指导价

2



最近要说楼市什么新闻最劲爆?那“二手房指导价”必须榜上有名!


如今,已有深圳、成都、西安、上海、无锡、宁波等多个城市陆续出台二手房指导价。这表明现在除了新房以外,二手房也纳入价格监管



比如深圳、宁波、成都出台的二手房参考价政策,按揭贷要根据参考价执行。上海则是最高核验价,要是价格超出红线的话,银行也不批。



这对房东来说,挂牌时想漫天要价就备受压力了,购房者无法购买,挂再高也没用。



还有一个关键就是很多城市已经出现新房二手房价格倒挂,不管二手房价格,对新房市场影响同样很大。但如果管住了二手房价格,价差和新房越来越小,那么投资客就能大大减少,给刚需更多机会。



多地重拳整治中介机构乱象

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在7月24日,住建部联合8部门共同出手整治房地产市场乱象的文件中,立下了三年实现房地产市场秩序明显好转的军令状,而中介正是要大力整顿的事项之一


打击中介违规行为,消除购房者焦虑情绪,有助于恢复市场秩序,已成为近年来房地产市场调控的一项重要举措。



房地产健康发展 大势所趋 


很多人说,房地产就是下一个教培行业,毕竟现在所有不利于生娃的行业都很危险。但现在中国的经济,还不具备立马和房地产“分手”的条件


教培行业只是教育的其中一小部分,但是房地产行业牵涉面就广了。


房地产开发直接消耗的大量建筑材料,带动了钢铁、水泥、玻璃、化工等多个制造行业的发展;百姓买了房之后还要装修,买家私家电等,又拉动了家电行业;同时在房子开发和销售期间对于金融行业也有很强的拉动作用。



不可否认,房地产和中国经济的关联度实在太高,目前还没有哪个行业能比房地产更能拉动经济。但是从国家的顶层思维来看,房地产的国民经济中地位要改变。


从2019年的7月30日政治局会议开始,关于房地产的一切,都已经挑明了说了。


坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。


从各个方面限制房地产,正是这一决心的体现。

从去年底开始,接连不断的政策调控落在楼市身上,从三道红线制约开发商,到贷款红线制约银行,再到土地出让金划归税收部门。房价上涨三大推动因素,全部被上了紧箍咒。

再然后通过二手房停贷,限制了流通性;通过二手房价格指导限制了高收益预期。都是坚定“住房不炒”的决心。至此,一张四维一体的大网已经织成。



总而言之,这就是未来的大势。也预示着,在未来的三年内,楼市调控都不可能会放松。


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